王弼 – 獅子山學會行政總監, 信報(理財投資P.35, 02.03.2010)

土瓜灣一幢樓齡超過五十年的樓宇倒塌，似是因地舖裝修工人破壞主力牆所致，如果有人因此無限上綱認為全港其餘舊樓也有倒塌危險，而促政府加快放寬收樓程序，難免有乘人之危之嫌。但香港眾多舊樓缺乏適當的維修保養，即使不是今次塌樓的主因、也必然是香港人要正視的問題。日久失修，令人想起的其中一個解決方法也許就是重建。然而，在目前收購物業準則極大爭議下，更多的重建，反而可以是樓宇日久失修的成因。

市區重建局自於2001年成立以後，對於收購重建愈趨積極，重建的計劃高達二百多個。根據市建局的收購物業準則，物業的收購價格相等於物業的市值價格加上「自置居所津貼」。所謂「自置居所津貼」，就是指被收購單位市值與類似地區一個樓齡假設為七年、而面積相若位於中層及座向一般的假設重置單位價值的差價。因此，除非被收購單位的市值高於區內七年樓齡的物業，否則總收購價就是同區七年樓齡物業的市價，而非被收購物業本身的市價。既然收購價非物業市價，亦 即與物業狀況無關。

法例往往與原意相違

業主的收益，主要來自租金，為求增加租金的水平和可以收取的租金的年期；又或物業為自住，兩個情況下業主都需要為其物業提供一定程度的維修保養（在出租物業的個案中，即邊際租金收益等如邊維修支出）。可是，假如存在被收購重建的可能，而收購價格又與樓宇的狀況無關，業主維修保養的動機則會減少。物業重建的機會愈大，維修的支出愈少。

很多法例的效果，往往跟原意相違。過去的租金管制，原意是希望減少租客的支出，最終卻使黑市租務市場出現，二房東、鞋金、建築費、傢俬費、鑰匙費等怪胎出現，實際租金不跌反升，不少市民因此更難租樓，更甚者則失去居所；同樣，市區重建的原意是使市民擁有更好的居住環境，結果反而減低業主維修動機，置市民於日久失修的物業之中。

因此，如政府要提高業主維修保養樓宇的誘因，一個方法是讓收購價與物業狀況掛鈎，而不以一刀切同區七年樓齡樓宇作為賠償基準。但如何量度物業狀況實難有客觀標準，況且在市建局或發展商眼中，舊樓是買下來拆卸重建，土地才是值錢的，勉強使收購價與物業狀況掛鈎只會徒添爭拗，更拖長舊區重建的自然步法。可能政府有見要業主自動維修保養樓宇不易，故最近便推出強制驗樓，針對三十年或以上私人樓宇，但不包括三層或以下住宅樓宇，以此強逼業主定期維修樓宇。

在塌樓事件後，這辦法好像順理成章，但此舉引來不少問題：一、為何不強逼三層或以下住宅樓宇驗樓，是否因住獨立屋的富有人家和新界原居民品格特別高尚和有公德心，都會自動自覺維修保養樓宇？這是否製造特權階級？政府好像沒有說明。二、政府明知目前香港驗樓師不足應付新需求，企圖以「放寬驗樓人士資格」來充數，專業資格原來如此兒戲，叫市民如何信任？三、驗樓師的專業資格既然如此，一些有極度重建價值的舊區，當它們成為市建局眼中的獵物時，驗樓師的報告又是否會維持公正？會否故意刁難以逼使業主支持重建？

獅子山學會一向認為現代文明社會最重要的元素，是人類的活動或行為是在你情我願下進行。既然強制驗樓會陷特區政府於不義，又只讓業主在不情願地下作頭痛醫頭、腳痛醫腳的維修保養。那麼，加速重建似乎是治本的方法，問題是如何讓業主們自願的（而不是總以強制的方式）出售物業。

目前，最令業主們抗拒市建局的收購，就是所謂「同區七年樓齡物業市價」的定義，業主往往認為實質的賠償不足以買同區七年樓齡樓宇，或同區根本沒有七年樓齡樓宇的供應。而且，業主們認為市建局在逼他們賤賣資產後，卻以倍數的高價賣出重建項目，侵吞了他們應得的利潤。重建後的利潤屬誰是很難定奪的，不過，業主們既是在強制收樓令下就範，而且市建局在作了補償、收了舊樓後，與發展商合作，項目完成後分享利潤，又實在很難推搪侵吞私產的罪名。特區政府應自命光明磊落吧！如何洗脫罪名，還市建局清白？

如何還市建局清白

方法很簡單，就是市建局收回的地皮，有如現有成功勾出官地一樣進行拍賣。市建局出第一口價，第一口價定在「同區七年樓齡物業市價」方針下對業主及租戶的總賠償額。如無其他人出價，市建局便用現有機制進行重建。不過，在拍賣中如有私人發展商出更高價，土地便賣給它。

因原有業主及租戶可從拍賣過程中，清楚知道物業價值，已少了「黑箱作業」、「利益輸送」的民怨。拍賣得來的收入，市建局扣除（少量的）行政費之後，便可按比例發還小業主及租戶。既促進重建，安撫了業主、租戶，甚至連私人發展商 也不能再埋怨沒有「麵粉」，又提供就業機會，多贏局面，皆大歡喜。

當然，在這個制度下，大輸家必是現時服務官僚、提供「油水位」給「聽話人士」的市建局。所以，要推行這高透明度政策，還自己清白。我們要問市建局和有關的官員們，你們捨得把口中的肥肉吐出來嗎？

獅子山學會行政總監

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