孫柏文 (AM 730, 8.9.2010)

BEACON
如無意外，今日各大報章財經或地產版頭條，又會係過周末有幾多地產物業成交，個價又破新高。其實由97年至今，孫柏文見過好多負資產個案，香港人買樓其實已經保守好多。但樓市不斷升時，當負資產變正資產，冇樓人開始焦急，以前打死都話自己唔買樓人，都忍唔住，唔買都要望。特區係有人會一次過俾晒錢買樓，但當借錢平，唔借就好似好傻咁。甚至有人叫你保守唔好借盡時，你客氣就鬧佢戇直，如果佢已經有樓，你分分鐘鬧佢「涼薄」，想結束你個置業夢。
多唔好講，上周四長江實業(001)及和記黃埔(013)公布業績，主席李嘉誠叫大家買樓最好首期五成。我身邊第一、二、三代(即1975年前出世)香港人，全部都冇乜點出聲，默默諗番九十年代尾、千禧年代初慘況。不過第四代香港人，好多既第一個反應係：「五成首期？你估我係李嘉誠呀？」咁呢班第四代香港人中，其實仲有一班人，就算有首期同還款能力，依家都唔肯買樓。原因係，佢相信利息係幾年後會飆升。不過幾日之後，可能連呢班人都忍唔住，衝入樓市。

息口，係貨幣政策決定。貨幣政策中，每個政府要價格穩定、息率、匯率，三個政策目標中揀一個，貪心想控制多過一個就會失控。大家都知香港貨幣政策就係揀匯率穩定，亦呢個範疇上非常成功，因冇人信俾7.8港元換唔到一美元。但就等於我用息率係花旗國個，要全面硬食帶來資產價格變動。本周控制花旗國貨幣政策美國聯儲局議息，我相信會議將會令之前講過唔買樓等息升完先算人，都投降。
點解？因未有金融海嘯前，聯儲局只係印5,000億美元(約3.9萬億港元)去供應俾銀行體系用。不過到海嘯，特別係雷曼兄弟倒閉後，聯儲局就急急腳咁印多2萬億美元(約15.6萬億港元)。先借俾外國央行等佢可以救自己銀行。當市況看似穩定後，發覺銀行又唔放貸，就借錢俾銀行。但到銀行有資金都唔肯放貸時，聯儲局就去年初自己買債券，變相直接放貸，結果令全球資產價格大幅飛升。
聯儲局最主要係借俾兩類單位，第一係花旗國政府，第二係美國買樓人，令美債同按揭息率現時都係歷史低位。不過聯儲局亦知，倘唔收番2萬億美元，美元本身可因通脹而滅亡。所以今年至今，當佢債券每月收到人還錢，就唔再將該筆款項放出。呢個情況，市場相信將會聯儲局會議上有改變，即係再推錢入銀行體系中。市場解讀，將會係覺得連聯儲局都話有機會出現日本對上20年通縮。作為一個香港樓買家，一睇日本呢十年息口都1厘以下，如果美國步日本後塵，就會諗係咪香港都會咁，如果香港未來十年息口都係1厘，仲唔個個借盡錢買樓？
作者為前石油業證券分析員，視股市為終身學習場所，不斷交學費。
逢周一、三刊出

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