am730 (C觀點 M08, 2011.6.10)

鳴謝施永青先生給予轉載

常聽到政客批評政府無能，對不斷高漲的香港樓價無能為力，推出了多項措施都未見成效。有些還質疑政府可能是與地產商勾結，背地裡助長地產霸權，逼小市民捱貴租、做房奴。這樣責怪政府其實是說不通的，因為香港樓價的升跌已不是完全操控在特區政府手裡，還得看美國聯儲局的金融政策，以及資產擁有者對這些政策的反應。

全球化已令全球投資情緒一體化。所謂投資情緒，基本上取決於資產擁有者究竟要現金還是要資產。人們一時視現金為王(cash is king)，一時又棄現金，寧要股票、地產、現品；而投資情緒則如鐘擺一樣，從一個極端走向另一個極端。

金融海嘯後，各國政府見投資者紛紛虧損，擔心他們會棄資產轉要現金。這樣必會帶來通縮，令經濟走向惡性循環。於是各國政府都紛紛向市場放水，推行量化寬鬆政策(Quantity Easing，即QE)。

當各國政府把數以千億、以至萬億的資金推出市場的時候，我們的某些學者，還在計算GDP增長了多少，合理的資產價格應在甚麼水平。他們忘記了單是政府放出來的錢，可能已多過全年經濟增長的那三幾個巴仙，如果再加上QE政策引至的資金流動，與資產儲存模式的轉移，其對資產價格的影響，豈是區區的三幾個巴仙的GDP增長可比擬？

因此，如果美國QE2在6月份完成之後，改行貨幣緊縮政策，特區政府甚麼都不用做，投資者也會賣樓要錢，令樓價全面回落。不過，到那個時候，即使樓價跌到很多人都買得起，大家也不一定肯買了。

因此，香港的樓價走勢如何，還得看美國的金融政策，尤其是會否再推出QE3。

現實是聯儲局剛猶豫了一下，沒承諾一定會有QE3，美國的經濟就有放緩跡象──採購經理指數下跌，非農業職位增加數字減少，失業率又開始回升。在這種情況下，聯儲局即使不立即推出QE3，亦不敢轉行收縮政策。

美國自從推行QE政策以來，資金主要是流入資產市場，流入實體經濟的不多，此之所以股價與商品價格雖然都升了不少，但經濟增長依然十分緩慢。即使是流入資產市場的資金，亦十分有選擇性，就是偏偏不大肯去美國政府最想他們去的地產市場，以至美國的樓市至今未能止跌。因此，美國的QE政策仍得以不同的形式持續一段時期。

全球金融市場早已一體化，美國聯儲局放出來的錢，不可能全部留在美國，他們會流入國際美元市場，會影響全球投資者的情緒。

美國的地產市場難吸引資金，不等如香港的地產市場也不吸引資金。從現時的情況來看，流入香港地產市場的資金仍源源不絕，政府要遏抑樓市仍不容易有成效。