am730 ( C觀點 M06, 2011.7.6)

鳴謝施永青先生給予轉載

在政府取態日益強硬， 土地供應不斷增加，而銀行又一再收緊按揭的情況下，本港樓市已有調整跡象。有人認為：今次樓市的上升周期已經見頂，今後只會逐步向下；但我不認同這種看法。

我認為樓價出現調整，乃急升後的自然現象。自08年9月金融海嘯之後，本港的住宅樓價，在短短兩年半裏已升了接近七成，即使政府沒有推出甚麼抑市措施，樓市也可能在急升之後出現自然調整。現階段尚未有足夠的證據，說明樓市已改變向上為主的趨勢。

樓市的主趨勢，通常會與經濟同步。現時本港的經濟增長勢頭不差，失業率不高，工資水平看漲；通常，在這種經濟形勢下，樓價是易升難跌的。樓價走在經濟前面率先下跌的情況不多。樓價與經濟背向發展的機會則更為少見。因此，除非我們認為香港的經濟會很快進入衰退。否則憑甚麼去預言樓市的上升周期已經完成。

很多人認為樓價已經升得太離譜，見頂有甚麼出奇？但如果我們拿樓價與香港人的收入相比，今天的樓價還遠不及1987年與1997年的高位離譜。過去，香港的樓價很少在這種負擔水平就開始見頂回落。

現時，住宅樓宇的空置率不到5%，屬於非常健康的範圍，而且未來兩三年樓宇的供應量依然有限，即使政府加快增加土地供應，也要三五年後始能真正落成。因此，現時增加土地供應，只能有心理影響，不可能一下子扭轉供應不足的情勢。

再者，全球低息的大環境似乎未有條件改變。美國是全球最大的債仔，奧巴馬正在遊說國會放寬國家的債務上限，顯示美國還要大量舉債，一個需要舉債的國家，又怎會讓利息上升，令自己的負擔加重。港元與美元掛鈎，港息只能跟着美息走。美國需要低息，香港又怎會有高息？低息會逼人棄現金，買資產，在這種情況下，樓市又怎肯輕易掉頭向下。

有人擔心，現時中國的緊縮政策，會令流入香港的資金減少，樓市將少了水源，高位可能無法維持。然而，中國之前的緊縮政策，已成功令經濟降溫，而通脹亦可能在第三季見頂，因此市場預期，下半年政府的政策會鬆一鬆，好讓企業有機會透透氣。屆時，投資氣氛又會活躍起來，中國政府是想調控經濟，而不是想把經濟搞死。

我之所以對樓市抱有信心，最關鍵的一點是租金仍在上升，租賃市場是不會有投機的，租金升，反映市場上確有實質需要。租金升會迫使用家棄租轉買，亦會令投資者樂於存貨，不肯輕易加入拋售行列。只要租金升，現時偏低的投資回報率，就會慢慢變得合理。在租金趨升的時候，很難認同樓價會趨跌的看法。