am730 (C觀點 M06, 2011.7.20)

地產霸權的說法， 在香港為這麼多人所受落，是因為香港有一個高地價的環境。這個環境對我們城中每一件事都有着深重的影響，因此，只要高地價說成是地產霸權導致的，那城中所發生的壞事，都可以把賬算在地產商的頭上。

人們指控地產霸權剝奪了小商戶的生存機會；又令青年人沒法置業安家；其實這些都是高地價環境造成。若非香港的地價愈升愈貴，地產商哪來財力去收購超市、公共交通公司，以至電訊公司。

可是，地產商自己卻沒有控制香港的地價。董建華推出八萬五的時候，即使是地產商聯手企圖力挽狂瀾，也不見得成功。因此，真正有能力操控地價的，應是特區政府，而不是地產商。

不過，把高地價的環境歸咎特區政府也不公平，因為高地價環境早在殖民地時代已經形成，特區政府只是承繼前朝的包袱吧了。說實話，特區政府在改變高地價環境上所作的努力，遠比殖民地政府認真。彭定康就曾經嘲笑董建華好掀開地氈，去掃底下的垃圾。其實，即使是港英年代，也從沒有設計過一套高地價政策。港英政府只是在發現高地價環境形成後，並沒有積極去改變它，以至它能夠滲入經濟與民生的每一個環節，以後要擺脫它已不容易。

香港開埠初期，英國把香港定位為促進貿易的自由港；要促進貿易，就只能低稅，政府唯有靠出售霸回來的土地來維持運作。為了從賣地方面增加收入，最有效的方法是吊起來賣，即以控制供應去製造供不應求的環境。

香港人均生產力這麼高，但與人均生產力接近的城市相比，香港人的居住環境普遍較差。原因不是我們付不起建築費，亦不是我們沒有土地，而是因為政府太依賴賣地的收入，以至不可大幅增加土地供應。因為，一旦地價因土地供應增加而跌下來，政府的財政就會出問題。

董建華強推八萬五的年代，政府的財政曾出現過赤字，不得不減公務員工資，減醫療福利，減少教育經費︰︰弄到人心惶惶。

其實，不只政府要依賴高地價，才能維持低稅率；地鐵也要靠賣車站上蓋物業，才有能力補貼營運，不用收高昂的票價。即使是小市民，在創業的時候，首筆資金亦常靠樓宇抵押。因此，地價下跌可牽一髮而動全身。不管誰管治香港，都不敢輕言增加土地供應。

香港人已在高地價環境裏生活了一段很長的時間，基本上已適應了這個環境，若是今天來一個大改變的話，究竟是開心的人多，還是沒法適應的人多？我擔心答案可能是後者。

香港已有一半以上的家庭擁有自置居所，他們的財富大都存在房產上，如果政府成功把地價壓低，他們的財富就會大量蒸發，社會的消費能力與投資能力都會大幅減少，對經濟影響很大。因此，政府在調節土地供應時，必須全面考慮，謹慎行事。