蘋果日報 (利字當頭 B12, 2012.1.9)

上星期，讀書會小組討論當中，有成員問道：「如果政府介入壟斷貨幣供應之後，結果必然是通脹，那麼買磚頭不是必賺嗎？」

我只會說：「盡其量，我們只可以講，磚頭比公仔紙更保值。但講到對通脹。我認為，就算黃金也幫不到大家。 要是依書直說，通脹之下，絕大多數人都是輸家。要成為唯一贏家，就要直接拿到中央銀行新鮮熱辣印出來的銀紙。」

這位成員反問到：「看香港的地產，過去不是長必贏嗎？」

按揭等同槓桿放大

對很多人來說，磚頭勝過紅簿仔，因為一來有租金收入，二來又有通脹帶來的賬面升值。不過，樓始終有物理限制，隨時間的流逝，內在的一些價值亦會散失。最簡單的比較，同樣實用面積600呎的兩個單位，一件貨是三十年的舊樓，一件是最新的，算就在同一區，兩者在價格上的差異，可以非常之大。

就算三十年前用幾十萬買下來，今天市價幾百萬，我不可以就此說賺了十幾個開。因為扣除利息，維修等成本，買樓的回報，肯定沒有大家直覺的那麼高。

說到底，絕大多數業主，都只是求自住安心，保值還是其次。

投機磚頭，最大的風險，是流動性問題。其次，絕大多數人投機磚頭，必然要做按揭，換言之就是槓桿放大。保值卻用槓桿放大，而當事人卻不為意其中風險。所以，近代歷史中，幾乎所有泡沫，都牽涉到地產。不過，地產始終有投資的方法，究竟怎樣做才是王道，明天續談。

利世民

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