am730 (C觀點M08, 2012.3.21)

鳴謝施永青先生給予轉載

溫家寶總理最近多次表示，內地樓價還遠遠沒有回到合理價位，對房地產市場的調控不能放鬆，否則之前的努力就會白費。然而，怎樣的樓價才算合理呢？這個問題應由誰來作判斷？

不同的人對這個問題會有不同的判斷。未買樓的年輕人當然希望樓價愈低愈好；但買了樓的人可能會有相反的想法。作為國家總理，心目中的理想樓價水平。應是國人可以負擔得起，並且有利於經濟持續增長。

中國這麼大，人這麼多；不同的地方有不同的經濟發展，不同的人有不同的生活水平，因此，不同的城市會有不同的樓價；應怎樣決定哪些人可以住在哪個城市？買甚麼級數的住宅呢？

如果沒有戶口制度，人民可以自由遷徙的話，樓價的高低就會成為一種篩選機制，以決定誰可以住在上海，誰可以住在武漢，誰只能留在大寨。自由國家大體都這樣做，英美政府就不見要壓低倫敦與紐約的樓價，以讓原先住在那裏的人可以負擔得起；他們甚至不介意讓外國人「佔住」了他們最好的地區，而本地人反要搬去偏遠的市郊。

中國行社會主義制度，領袖要為人民謀幸福，有責任讓人民都買得起樓，以至國務院總理亦得為此費煞思量。可惜，用長官意志代替市場作篩選，效果不一定更好。

早前，曾有內地官員認為，樓價要跌至09年初的水平才合理。這豈不是要樓價下跌三至五成。如此大規模的資產蒸發，社會承擔得起嗎？人民可能要為此付出沉重代價。

在外國，樓價很多時只是人們入息中位數的3至5倍；香港與內地則在8至15倍之間。所以有人覺得香港與內地的樓價高得有點不合理。但這可能反映中國人對地產投資有較高的偏好。再者，外國的經濟增長已經放緩，而香港與內地增長得較快，樓價較高可能是投資前景較佳的反映。正如股市的P.E.有高有低一樣，不能說P.E.10倍的股價一定比P.E.20倍的股價更合理，還得看公司的發展前景。

內地有些官員認為，應把樓價的升幅控制到與經濟的升幅同步。但買樓的人通常是社會上做得比較好的那批人，他們的收入增長通常高過一般的經濟增長。因此，樓價增長得比經濟增長快並非不合理；硬要把樓價壓下來去益那批收入較高的人，反而更不合理。不先劫富，政府那有錢濟貧？收入少的人可能連政府補貼的福利房的機會也要失去。

由此可見，要官員去決定甚麼才算合理樓價本身就不可行。改革開放前，一切價格皆由政府控制，當時價格雖平，但物資缺乏，人民的生活更不好過。希望中國不要走回頭路。