am730 (C觀點M06, 2012.4.2)

鳴謝施永青先生給予轉載

有地產商斷言未來樓價還會上升，原因是建築費仍在上升。然而，價格並非單由成本決定，否則做生意的人豈不是都不會虧本？

地產商對建築費上升的預期一點也沒有錯。全球的商品價格與油價都在上升，而香港亦開始有最低工資，加上社會對地產發展的規管日漸繁複，香港的建築成本的確易升難跌。但建築費只佔樓價的一部分，平均連一半也沒有。一般市區的新樓現時已近一萬元一呎，而建築費則只需千多二千元一呎，只是樓價的五分之一左右。我們所付的樓價中大部分都是地價而非建築費。

因此，地價上落對樓價的影響，遠比建築費的上落大。若果地價下跌，很容易就可以抵消建築費的上升。從這個角度來看，即使未來建築費繼續不斷上升，也不代表樓價亦會同步上升。地產商的推論並不成立。

再者，影響樓價的除了供應的一方外，還有需求的一方。若果買家缺乏負擔能力，那無論生產者的成本多高，也沒法把成本轉嫁到買家身上。此之所以，市面上經常有商品以低於成本價出售。若然賣方堅持不減價，其結果只會是賣來賣去都賣不出，既要蝕息，又要蝕銷售推廣上的開支。有些商品，長期沒法賣出就會過時，以後要賣就更困難，非減得更多才能賣得出。因此，大部分地產商都不會死抱著成本價，而不理會買方的承受能力。

現實是買家願意出甚麼價來買樓並非完全取決於買家的實際經濟能力。當買家看好未來樓市的前景時，他就願意死慳死抵，左借右借，也要去買樓；但當他覺得未來樓價有調整機會時，他就是有錢也不肯買，寧願先租住一段時間再作決定。

至於買家會怎樣看後市，其實非常情緒化，並不一定很理性。但當利息低，就業情況穩定時，買家就比較容易看好。香港現時失業率偏低，而利率亦因港幣與美元掛鈎，而不得不呆在偏低水平，難怪買家傾向接受利好消息，多過接受利淡消息。地產商實無需搬出建築費上升的趨勢，以唱好後市，因為它從來都不是香港樓市的主導因素。

若然一定要找一項去支持香港樓市易升難跌的因素。最容易令人信服的是未來要找新土地供應將會愈來愈難。填海必須考慮會否影響白海豚與寄居蟹的生活；闢地又怕會減少郊野公園的面積；重建舊區又妨礙保育歷史文化；增加地積比率又擔心出現屏風樓；放寬高度限制又會破壞山脊線。總之，在新的價值理念指引下，在香港要找可供發展的土地一定愈來愈難。在供應不足的情況下，市場惟有以價高者得的方式去決定誰有資格成為新業主。