蘋果日報 (財經要聞B12, 2012.6.26)

有位非常有心的讀者Chris Lo（百分百技術分析的博主），為了求證樓市和股市、GDP及就業等因素的關係，用了中原城市領先指數和失業率作對照。他發現，在過去十年，兩條曲線幾乎呈鏡面倒映關係。換句話說，就中期而言，當失業率跌，樓市就升，反之亦然。

可能我是從經濟學角度出發，所以對Chris得出的結論並不感到出奇。如果將樓價視為香港資產價格的一個代表性指標，價格水平和失業率成反比的關係，其實就是宏觀經濟學上所謂的菲臘曲線（Philips Curve）。

港元資產或現貶值壓力

現在有趣的問題是，究竟未來樓價會怎樣發展下去。我和Chris都是傾向悲觀。Chris從失業率的走勢，認為香港經濟已經見頂。我就比較擔心美元在外圍各種因素下，有可能相對地升值，導致聯滙下的港元資產出現貶值壓力。當然，到最後這些事情都可能同時出現。畢竟，那是宏觀經濟的銅板兩面：貨幣和經濟產出。無論如何，到最終還是要未來的歷史為我們揭露答案。

70年代的經驗告訴我們，資產價格走勢可以跟經濟產出背馳，是為滯脹。滯脹之下，在經濟產出不斷萎縮的情況下，資產價格仍然可以不成比例去上升。所以，我們所得出「通脹從來都是貨幣現象」以及「通脹是太多貨幣追逐太少貨物」這兩個智慧結晶。對於認為世界正步入另一次滯脹的一派，只有金和磚頭是安全的，他們甚至認為，失業越高（貨物越少），經濟越差，通脹預期也越高。你，又是哪一派呢？

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