壹週刊 (壹擋專政 A010, 2012.11.01)

貨幣政策的扭曲，是過去幾年資產價值暴升的最大原因。香港的地產，尤其是住宅，被保值投資者選中，絕不令人感到意外。畢竟，香港的住宅單位，不但流通量大，交易成本也不算高；最重要是香港住宅單位，尤其是大型屋苑，租金資訊透明度高。站在投資角度，貨幣購買力不斷被削弱，回報計算的可預見性愈高，愈是上算。

2008年金融海嘯之後，香港的樓市經歷過一次非常短暫的冷鋒，之後就是一波又一波的升浪。最初，被追捧的是豪宅。之後，就是次一級的一手大單位。記得當時的特首曾蔭權說，豪宅有炒風，政府管不了那麼多。2010年第二輪量化寬鬆之後，明顯連其他檔次的住宅也出現價格泡沫。特區政府在裡裡外外的政治壓力之下，連環出招，除了透過金管局要銀行收緊按揭，還有針對轉手套利的特別印花稅。許多評論早就斷言，特別印花稅對減少需求的效用成疑，但加長投資者持有物業的時間，肯定會影響市場上的易手樓供應。事後孔明的說，政府所謂打擊炒樓的措施，不但增加了上車的難度，也減少了交投的數目，對壓抑樓價升幅，卻沒有多大成效。置業的門檻愈來愈高不可攀，樓價和實質經濟環境以及負擔能力，背馳的現象也愈來愈嚴重。這種泡沫可以維持多久，唯有等歷史去解答。但可以肯定，資產價格泡沫維時愈長，最終的破壞力也愈大。近代經濟歷史的教訓也說明，股災不是最可怕，地產泡沫對經濟的衝擊才是最大。樓市亢奮，幾乎整個經濟體自然漸漸一起泡沫化。同樣道理，樓市崩潰也會觸發其他資產的價格一同受壓。

聯儲局推出第三輪沒有限期的量化寬鬆，令微單位、偏遠屋苑、以往無人問津的易手居屋甚至公屋也出現追捧。傳統投資智慧說，當劣質資產都被追捧，買家已明顯失去理智，一廂情願相信資產價格明天一定會更好。在這個時候，新政府除了延長特別印花稅，更抄襲鄰近地區的做法，向非本地居民的置業者，徵收另一筆額外印花稅。政府出招動機明顯是要向香港人說，政府體恤港人置業的良好願望。坦白講，樓價有泡沫，說政府應該坐視不理，政治上只會被人譏笑是幼稚。不爭事實是，香港住私樓的人口，只有一半多點。所謂剛性需求，究竟有多堅呢？我明白，擁有自己的物業，確實令人有一份安全感，但請明白，在供斷按揭之前，其實是在跟銀行在進行超長年期的博弈，而且絕大多數情況下，銀行肯定都是贏家。我常調侃地說，香港最厲害的出口工業是建築，而且買家帶不走產品；最大的利益卻歸庫房。從宏觀經濟政策的觀點，讓更多其他地方的人持有香港的物業，才是穩健紮實的抗逆周期措施。現在，政府將香港樓市泡沫的責任，推卸到非本地人買家頭上，不但捉錯用神，民粹的手法更是後患無窮。記緊，資金本無國界，趕走非本地的投資者，令風險更集中在本地，是超錯。

李兆富

時事財經評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。

作者網誌 – http://hkliberty.wordpress.com