香港商報 (智庫爭鳴A03, 2013.04.30)

 

房協的資助房屋綠悠雅苑最近售罄，銷售卻並不理想，2942名獲房協邀請揀樓的申請人中，最終出席的只有1175人，出席率僅為40﹪，可謂低得可憐。

資助房屋的本意為幫助社會上的夾心階層置業，政策目標清晰合理。金融海嘯以來，各國央行瘋狂印鈔，以致全球資產價格急升，與美元掛鈎的港元資產更是首當其衝，價格升個不停。樓價、租金指數升穿九七，新界樓亦賣超過10000元一呎，人人稱之為癲價。

 

買樓是投資

樓市暢旺之時，人人都希望買樓。祝越山於過去幾年就不斷聽到朋友表示希望上車，後悔沒有於2003年入市。年輕人亦不斷訴苦，表示無力置業。最後，香港政府終於宣布推出置安心計劃回應訴求，及後更決定復建居屋，幫助市民置業。

人有離合，月有圓缺。樓市不可能永遠好景。綠悠雅苑接受申請之時，樓市氣氛尚好，出現超額認購數十倍。但近期樓市轉差，樓價回落，綠悠雅苑的銷情亦馬上變差，不少人臨陣退縮，最後60%申請者放棄認購。

經濟學上有所謂供求，價升即供應增而需求跌，價跌則供應減而需求升。然而，投資市場卻相反，價升即追貨，價跌則追沽；長期價格取決於基本因素，短期價格則取決於市場氣氛，建基於價格預期之上。如果買樓是需要而不是投資，綠悠雅苑的銷情，應該不至於有60%人放棄認購吧。

事實證明，香港人買樓通常都是一個投資決定(60%不是少數)，是為了搭上樓市的尾班車，生活需要只是其次。既然如此，政府又何須建屋去變相津貼市民炒樓呢？

加入獅子山學會之初，曾隨學會行政總監王弼到港大出席有關樓市的政策辯論，期間有一位學生問：「可否在樓市之中，將投資、自用分開兩個市場？」聽起來有道理，但不切實際。

每個物件理論上都可以有投資用途，有實際用途如是，即使沒有實際用途亦如是，黃金就是一個最佳例子。黃金沒有工業用途，即使作為首飾也一樣，形狀改變，本質卻沒有改變。黃金的唯一用途就是「用嚟擺」。

沒有實際用途的黃金有價值，有實際用途的則更加有價值；如果沒有價值的物品有價，有價值的物品則更應有價(請讀者們小心分別經濟價值、交易價格)。房屋既然有用，自然有價，有價則有投資的可能。投資，不在乎事物本質，在乎人的需求。除非完全禁止房屋買賣與租用，否則房屋永遠都可以是投資商品。即使是有80%人口居於組屋(HDB)的新加坡，都不能將兩者分開。

 

政策愈多市場愈亂

社會上總有不幸的人需要我們去幫助，但我卻想不到為什麼政府要津貼市民投資/炒樓。居住是生活需要，擁有房子卻不是必需，而是欲望。滿足欲望本來沒有大問題，但欲望無盡。你有否聽說過朋友認為薪金加得太多？除了因為申請公屋而要符合入息上限的情況外，一個都沒有見過。

當初將公屋上樓目標從7年減至3年，當大家認為有機會時，就全民爭上公屋，大學生一到18歲，就趁未有工作，馬上入表申請，這是什麼道理？

「六國破滅，非兵不利，戰不善，弊在賂秦」，相信考過會考的都會記得。香港現在的問題不是房屋不足，而是沒有正視問題。2003年樓市谷底，政府決定停建居屋救市，當房屋被定義為投資，而政府會救市去保證你必賺的時候，自然每個人都希望入市。

房屋價格永遠有升跌，但要房屋市場穩定，只要參考人口數據，每年賣地建屋，謹慎執行政策目標就可以。居屋、限呎令、SSD、BSD；政策愈多，市場自然愈亂。

香港的房屋問題不是短缺，不是人口，而是政策。

 

獅子山學會
祝越山