香港商報 (智庫爭鳴 A03, 2013.06.15)

金融海嘯以來，各國大印銀紙，加上長年期接近零的利率，造成資產價格急漲，黃金如是，股票如是，但影響最大的，當數房地產價格。

港人希望安居樂業

香港實施聯繫匯率30年，7.8早已成為香港經濟中的一個常數(constant)。7.8當然有好處，但與本文無關，在此不贅，壞處卻也不少；聯繫匯率，實際上就是將整個貨幣政策外判，只留下一個「1美元等於7.8港元」的貨幣政策。香港金管局也只有「捍衛聯繫匯率」這一個政策，所以加息減息、訂立通脹目標等央行政策，香港金管局通通無份。

失去制訂利息政策的權力，金管局亦變得十分被動。通脹時不能加息紓緩物價升幅，通縮時亦不能減息刺激經濟，價格管理這個任務，順理成章地全數落在政府的肩膀上。

自2008年聯儲局開始實行量化寬鬆的印銀紙政策之後，香港的房地產價格開始了漫長的升勢，衝破1997年歷史高位後仍然繼續升，港島區的情況最為明顯，整體樓價比1997年升了20%以上。不少人錯過低位買入時機大嘆「走寶」，政府亦因為政治壓力而開始粗暴干預樓市；限量、限呎、額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、港人港地，想得出的都已差不多出齊。結果，樓價在多次干預後仍然繼續升，並高位徘徊。政府的政策沒有打擊到樓價，只打擊了成交量。

我們都希望每位香港人都能安居樂業，這亦是大部分香港人的夢想；一層自住，一層收租。相比起廉潔、法治、民主等抽象概念，我相信「一層自住，一層收租」這八個字更能表達香港人的核心價值。

打壓措施打擊社會流動性

「工字無出頭」，但要過安定的小康生活，創業亦非唯一途徑。在香港，房地產就是其中一個最有效的置富途徑，任何人，只要願意努力儲錢，儲夠首期，踏實供樓，即使樓價不升，都會發現自己已擁有一定的儲蓄，慢慢晉身中產行列。
你可以作個小統計，問問身邊的香港朋友，不難發現原來有不少家庭確是因為房地產而置富。

政府的打壓樓市措施沒有打擊到樓價，打擊的卻是樓市的流動性。特別是額外印花稅和買家印花稅，大額增加樓市的交易成本，令原本想放售物業的業主都轉售為租，盤源供應大減之下，希望首次置業的年輕人更難買到合適的居所，只能望着租約興嘆。

沒有額外印花稅和買家印花稅，樓價會否更癲？歷史沒有如果，但最少樓盤的供應不會如此低，用家亦無須承受史無前例的風險。

沒有事物比政府的暫時性措施更恒久；打壓樓市措施推出以來，特區政府沒有設日落條款，亦不明言何時、在什麼情況下撤銷措施。市道好時不撤，市道差時則更難撤。年輕人無力置業，則大批年輕人不能致富，不能向上流動、晉身中產。買樓難則置富難，打擊樓市流動性等於打擊社會流動性，特區政府到底何時才看得清楚？

有樓的繼續有樓，無樓的繼續無樓。過去在香港可以靠努力成功，今天卻是一命二運三風水；窮爸爸與富爸爸的分別，在打壓樓市措施之下，格外明顯。

祝越山