am730 (C觀點 A06, 2013.09.11)

鳴謝施永青先生給予轉載

昨文指出，樓價反映的不是一般人的負擔能力；因為，若果人人都買得起樓，每年的少量新供應都不知道該賣給誰才對。香港人普遍對自己的居住環境都不甚滿意。如果買得起的話，誰不想住得好一些。因此，每年少量的新供應只能賣給最有能力負擔的那小撮人。樓價反映的正是這批人的購買力，而不是一般人的負擔能力。

今天我再想指出的是：樓價反映的不只是買家的負擔能力，還得反映他們的購買意欲。買得起樓的人不一定會買，如果時機不適合，他們可以選擇租，待投資時機成熟的時候才入市。

住屋雖是民生所必需，但租一樣可以解決問題。我認識一些懂得利用資金的人，他們不喜歡把錢困死在置業上，所以長期都只是租樓，我見他們的居住環境一樣可以弄得很不錯。

樓是一種既有使用功能又有投資功能的產品。買樓的人不但會考慮樓的使用價值，還會考慮樓的投資價值。政府在制定房屋政策時，只考慮樓的使用功能，而忽略了樓的投資功能，政策就不容易達到預期的效果。政府在居屋白表政策上的失誤，就是忘記了對買家的投資意欲進行評估。

八十年代初的時候，就出現過居屋賣不出，被迫開放市場，不設資格審查，才能把貨尾消化掉的情況。可見即使政府提供折扣去遷就買家的負擔能力，也不一定能吸引買家入市。

現實是市場上經常都存在著很多有負擔能力的人，只不過他們是否願意在這段時間入市吧了。亦可以說，在大部分時間，樓價都與負擔能力關係不大。不然的話，為甚麼樓價可以在兩、三年裡升一個開，又可以在兩、三年裡跌掉一半，人們的負擔能力不可能在短時間裡出現這樣大的變化。

一個人願意把多大比重的收入放在置業上，取決於他對後市的評估，如果樓市看好，他節衣縮食，左借右押，也要設法成為業主。但當他預期樓價會向下調整時，他可能會把從小在那裡長大的祖屋也賣掉，此之所以，樓價的延展能力可以有這麼大。

在這種情況下，政府企圖去調控樓價是不容易的，尤其是想把樓價調控在一般人的負擔能力範圍之內。不要說在一向行自由經濟的香港做不到，即使在市場略為開放後的中國大陸也不容易做到。

前總理溫家寶，上任不久就致力於壓抑樓價，出動的干預手段比香港還要猛烈，但直到他離任，依然徒勞無功。梁振英政府以為只要把樓價壓下去，香港的很多深層次矛盾都可以解決。但樓價問題遠比他想像中更難於應付，一上任就去觸碰老大難問題，風險很大。