難道複製港版房利美?
商報 (2015.03.03 A03, 香江評論)
適逢財政預算案出爐,本人身為獅子山學會董事也應搭上這個浪潮去評論一下。對於所謂派糖一詞,我十分反感,因為說到底這些錢不是政府賺回來的,而是納稅人辛辛苦苦的血汗錢。政府有盈餘說到尾就是因為它從我們身上拿多了,那把多出來的還回我們不是天經地義嗎?這些不是所謂的派糖。
另外我亦想跟現時的大學生說,與其浪費時間去留意政府的小恩小惠,還不如花一點時間去擴闊自己的眼光。這個世界其實很大很精采,就等待着你們去發展去探索,而不是去留意那一萬幾千的施捨。大學生應該培養的除了是知識,還有眼界。
產權清晰才健康
回歸正題,在眾多措施中,我特別想說按揭證券公司提供貸款,協助擔保居屋補地價一項。這措施原意是幫助擁有居屋的人士補地價後能把單位賣回市場及放租,以增加供應。一樣好的產品產權永遠需要清晰釐訂,居屋並不是一樣好的產品,因為產權並不完整。居屋不像私樓,不能任意出租;雖然暗地裏出租還是有的。以降低樓價,整理樓宇市場來看,這個政策應該是德政,因為它幫助市民去完整居屋的產權。香港現時總共有差不多40萬個居屋單位,想像他們能出租獲利,有多少個業主會願意把一部分位置租出來。這政策不僅完善了產權,亦能在短期大大增加樓市租盤。在香港這個樓價高企的社會中,把居屋納入為私樓,例如康山花園一類,的確能幫助租金降溫,使居屋變成大部分能自由買賣的私樓。比起現在很多居屋業主不能將單位出租或賣出,資源運用靈活得多。如果我是一個居屋業主,忽然間老闆派我到外地工作,又不能把單位租借出去,這不是浪費資源嗎?完整的產權除了能確保買賣雙方利益之餘,亦能令資源運用更有效,毋庸置疑是一個對社會有利的政 策。
美國經驗惹人深思
但這措施亦有另一個問題,為什麼要指定業主透過按揭證券公司才可得到貸款?若大家聽過房地美、房利美,便知道它們是在美國最大的物業按揭公司,在2008 年美國樓市泡沫爆破後,這兩間公司資不抵債,要美國政府注資才避免了破產。回首看7年後,現在的特區政府是否也在做同樣的事情,要按揭證券公司把這些貸款攬上身?
此處衍生出兩個問題。一、為什麼一定要按揭證券公司負責這些貸款?二、在全球央行都量化寬鬆的情況底下,大家要去借錢根本不是一件難事,那為什麼一定靠按揭公司擔保?很明顯,按證公司有可能背負銀行都不敢冒的風險借貸,又或在擔保下,因大型銀行的借貸成本最低,政府有明益大銀行之嫌。要擔保又是否意味補地價價格過高,政府是否在斂財?
說到底,樓宇住宅市場都應該要產權清晰,全部補了地價,才算健康。康山花園是一個好例子,由居屋轉化為私樓。但問題仍舊,究竟私人銀行或財務公司又可否提供補地價借貸服務去和指定按揭證券行競爭?如果沒有競爭,我們又怎可知這不是另類搵笨政策?
獅子山學會董事王弼