商報／2018-10-03／白仲祺(獅子山學會營運總監)

上周本港多間銀行終於在多個月的延遲下，十多年來第一次增加最優惠利率，亦預期會繼續增加。近日不難看見有多個「龍頭」樓盤，傳來大幅減價的消息，無論是賣家自願劈價，還是雙方同意下降低價錢成交。雖然樓市多年上升，令每次傳出樓價會下跌的消息，都被很多人批評為陰謀論，但黑天鵝的故事教訓我們，最壞的風險是大部分人預期不到的。

當然，我不是樓市專家，無意作出預測，但我對樓宇政策有認識，特別是看到在政府干預市場運作後，會帶來反效果，和政策的效果與意願相反的現象。

獅子山學會多次評論及一直反對政府干預，因為不治標亦不治本。「辣招」本是用來控制樓價升幅，但實際的操作是同時減低需求及供應，減少整體成交，樓價亦一直有升無跌。結果就是令市民更難買樓。近日樓市成交量低到很多大型屋苑已經無人問津，就是有一兩單成交，無論價錢是高是低，意義都不大。

可是，「辣招」除了減低成交量，亦同時帶給市民一個信息，就是政府認為樓價過高。智者曾說，價錢是你付出多少，但價值就是你獲得幾多。樓價是高是低，是很主觀的，應由買家自己判斷。問題是政策本身扭曲市場，令二手供應及成交消失，讓買家過度依靠全新樓盤。看到這些樓盤利息非常高的樓宇按揭貸款，增加的風險到最後是買家自己負責。

政府的樓市干預措施，大大減低價格信號。自由市場下，價格反映所有參加者共同認為該資產當時的價值。如果大部分價格制訂者認為價格過低，便會買入，令價錢升高，相反如果制訂者認為價錢過高，便會售出，令價錢下降。限制交易的政策，延遲這個自然現象的發生。

如果將樓宇買賣雙方分成買家與賣家兩條隊，「辣招」就是在他們見面前要經過的一條狹窄長廊。這條走廊在樓價上升時減少成交，在下跌時，亦發揮同樣作用。這有如在走火通道建設一些障礙，所以無論有幾多樓宇拋售的消息傳出，到最後，要等政府確定取消「辣招」，才會釋放一直被政策限制的二手市場成交。如果取消當時正值下一次金融風暴，無法想像後果會是怎樣。