信報／2019-06-22／吳健華 (獅子山學會項目主任)

房協正擬推出「大屋換細屋計劃」，計劃內容大致是准許年滿60歲並擁有房協資助出售房屋業權滿10年的業主，可在未補地價的第二市場出售其原有單位，然後購買一個面積較小的單位。由於計劃暫時釋出的訊息不是太多，我在網上翻查了一下，估計房協在反應奇差的「未補價資助出售房屋出租計劃」後，今次又要再白做一次了。

先此聲明，我並不是說居屋免補地價出租是不好，相反，獅子山學會過去都一直提倡類此建議。然而，在官僚制度干預下，由房協推出的出租計劃卻變得不倫不類，畫虎不成反類犬，既不容許業主將整個單位出租，又要派員入屋視察是否合規格，申請租住的人士又要合乎要求，種種限制加起來，結果就是計劃推出以來仍未有租出個案！

那麼，我為何認為今次的「大屋換細屋計劃」同樣會無用告終？說出來原因也不是很複雜，只要官僚們曉得多一點人性，也能預計得到。

首先，該計劃中的首要條件是要長者業主們「先賣後買」，即是要先無屋住！那長者業主們可以搬到哪裏？搬到子女家？但子女的居所可能已經很擠迫，已不能再容納多一兩位老人家和附帶的家居雜物。在外面租住其他單位？但現在的物業即使差餉和管理費連燈油火蠟加起來，可能比租別人單位還划算，還未計搬出搬入舟車勞頓重新適應新居所等問題，計劃的首要條件已為長者業主們帶來這麼多的考慮，試問計劃真的能受歡迎嗎？

此外，許多長者業主們早已把物業視如祖屋般，除非遇上難以解決的問題，否則等閒也不會將物業變賣，而既然是祖屋，便即是家產，將物業變賣後，所得的利益要不要分給子女們？如果不分，那又如何應付曾經也有為物業供款出一份力的子女？如果分，那剩下來的錢又是否足夠再買另一個細單位？如果不夠，長者業主們因為年齡和收入問題，過得了銀行的壓力測試嗎？如果長者業主們不能借貸、買不到樓，有資格再次輪候公屋嗎？這些問題，官僚們有作出考慮嗎？

自由出租攤分收入更佳
其實，港府如果真的有心想善用現有的資助出售房屋資源，還是參考一下本會方案吧！讓居屋業主在免補地價下自由出租整個物業，租客身份不受限制，由業主自行釐定租金，租客自行決定單位是否適合自己，就如在公開市場上租屋一樣，政府完全不用插手，只需和業主攤分租金增加庫房收入便是，如此一來既能增加房屋供應，二來又能避免外界有人說不公平，有興趣參與的長者業主們到時每月又可有筆近萬元的固定租金收入，拿着這些租金，喜歡的話，長者業主們可搬到任何地方居住也可以，例如台灣、泰國、大馬，甚至大灣區，既不用為生活發愁，又能紓緩下一代的壓力，假如長者業主們想回香港，又可收回單位自住，不用為居住地方擔憂。如此進可攻、退可守，對各方也有利的方案，房協又何必再弄些又多掣肘、效果又難以達到預期的計劃出來？