商報／2019-06-15／吳健華 (獅子山學會項目主任)

特區政府在2010年推出第一輪工廈活化計劃，但直至2016年只接獲240多項申請，當中獲批的只有120多宗；到了本年初，政府再次推出工廈活化2.0計劃，不過有報道指業主興趣不大，令計劃有機會胎死腹中。許多人常說香港土地嚴重不足，有人無屋住，特區政府既然讓工廈業主可以合法將單位改裝後出租，照道理應該會受歡迎才是，為何反應卻會如此冷淡？

應容許改裝工廈物業
箇中原因，正是因為政府的過度干預，令業主處處受制。我一直感到很奇怪，當公屋住戶都可以因應家庭需要然後在單位內「間房」時，為什麼在一個市民私有產權獲得保障的社會，業主卻不能因應市場需求去改裝自己的工廈物業，以及自行決定將改裝後的單位租予哪類客人？明明工廈的設計，無論是地台承重量、面積都是已預計會有大量人口在一定時間內停留，因何卻不適宜作居住之用？如果一間開設在工廈的公司，有數十人在工作，有些可能需要加班所以留宿，那又如何？

當客人有需求時，供給者要做的，就是在短時間內為客人提供服務，否則客人便會轉投到別家，但政府卻諸多管制，例如在新計劃下業主雖然可以無須另行向地政總署申請地契豁免書及繳付豁免書費用，但政府卻設定5年期限，並且單位必須是作政府所指定的特定用途，例如藝術工作室，這樣不但不能為業主帶來方便，甚至還因此要浪費大量資源去迎合官方要求，計劃所以不受歡迎，主因在此。

莫干預改裝後用途
特首林鄭月娥在擔任發展局局長時，提出要「加快重新發展和改裝工業大廈」，並指「面對的挑戰是如何加快工業大廈的轉型」，可惜到今天，工廈活化計劃在官僚制度下顯得步步為艱。所以我認為，假如特首真是有心讓全港千多幢工廈得以物盡其用，便應該大刀闊斧放寬政策，除了將工廈?房合法化外，還不要干預改裝後用途，只須和業主以互相分享租金方式運作便可以。

如何進行？方法是政府容許業主申請短暫性更改土地用途，而租客在清楚了解該工廈包括天然照明、通風、逃生途徑、消防、周邊環境和配套設施後，持租約到民政署做個不花錢的宣誓，同意租用該工廈的單位，最後，政府便以業主需要繳付多少費用作更改土地用途的準則，然後與業主協商一個百分比，以互相分享租金方式運作。此方法一可給予業主最大的自由度來處理物業，二能增加單位供應，三能為庫房帶來收入。而最重要的，是能令業主提高動力將工廈設施弄好，來吸引客源和提供合法的租約，藉以保障租客，不用如地下交易般「巧立名目」將單位偷偷租出，令租用工廈單位的市民變成「黑市居民」，這才是真正有效活用香港工廈的方法。