爽報 (財經V60, 2012.4.27)

早兩日，《蘋果》報道西班牙債務危機，有讀者睇完之後，喺Facebook留言問，既然西班牙建屋量早在2000年供過於求，樓價應該跌，點解樓價由96年到08年，12年內可以升一倍。經濟學上，可唔可以又增加供應，價格又升呢？得！就係財富效應。「不過，由90年代中到2007年，西班牙國民嘅收入無乜點升喎！」

泡沫嘅死因係：財富與收入不相稱。市場有泡沫，所有參與遊戲嘅人，都等水漲船高；少少收入，透過銀行做槓桿，層樓升咗，就算收入不變，都可以用新增紙上富貴，轉車再做大的槓桿。

「多咗出來嘅錢，源頭喺邊？」好多人會答：銀行。呢個講法無錯。另一睇法係：參與資產價格泡沫嘅所有人都將風險攬上身。咁樣即係賭；睇中咗就賺一鋪。問題係，當所有人都賭埋同一邊，咁又係邊個輸呢。答案係：無買嘅人。

地產，最易出現泡沫嘅資產：銀行批按揭，投機者用槓桿炒起價格。樓價升，銀行就批出更大額按揭，呢個惡性循環，幾乎世界各地都出現過。泡沫入面，一定有通脹，通脹，收入就唔見使，結果更多人趕住去買資產，是為恐懼性吸納（PanicBuying）。

85到91年，西班牙樓價升三倍。當時，西班牙GDP每年升5%，但樓價升三倍？過份咗少少囉。不過91到96年，歐洲經濟略回塘，但西班牙仍撐得住，樓價無跌。96年後，一體化概念，樓價又炒過。有之前嘅經歷，西班牙人比香港人更加信「樓價無可能跌」。以前，人人以為穩定社會嘅鼓勵置業政策，如今成為將風險提高嘅自殺式陷阱。

用過去廿幾年西班牙嘅GDP複合增長率計，樓市應該仲有排跌。最大鑊係，西班牙銀行，政府無能力救；西班牙政府，歐洲又無能力救。故事教訓我哋：泡沫入面，有買無買，都係輸家。

利世民

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