am730 (C觀點A08, 2013.03.11)

鳴謝施永青先生給予轉載

政府多次推出遏抑樓市的措施。以我的理性分析與三十多年在行內的經驗，我認為這些都是會產生實效的措施。但不知為甚麼，措施推出的第二天，已有人可以下結論，認為措施「冇料到」。

其實，不少在傳媒上看到的高價成交，皆是在措施公布前促成的。一份老牌財經報於3月5日還在說「DSD個案湧現」，但實際上因DSD(指雙倍印花費)而卻步的買家遠比無懼DSD而入市的買家多，真不明白「湧現」一說何來？傳媒的責任是把實情告訴受眾，但這是實情嗎？

政府推出的一連串遏抑樓市需求的措施，都是一些清晰明確容易執行的措施，以香港公務員的行政能力，可以預期措施將會100%得到貫徹落實。

所以，只需用簡單的邏輯推理，就可以知道措施的影響力。因此，在今年剛開始的時候，我已預言2013年的樓市可能會出現調整。因為市場上的大部分買家，都會因交易費用的大幅增加，而只好選擇離場。

通常，樓市在復甦初期，動力來自用家的剛性需求；但當樓市進入牛市的興奮期後，動力主要來自投資與投機的需要。政府的額外印花費措施，已令住宅市場上的短綫炒家全面離場，中途轉讓(Confirmor)的交易少了九成。其後的買家印花費措施，則令非本地買家與機構投資者的入市意欲大減而最近的雙倍印花費更令冷卻的範圍擴大到本地投資者，連工商舖的投資也一併受到打擊。現時市場上剩下來的，只餘一批負擔能力追不上現時樓價的用家。試問在這種形勢下，牛市的興奮期還可以持續下去嗎？

香港的樓價能升上這個水平，主要不是靠用家，而是靠投機者與投資者；現時投機者與投資者已大部分選擇離場，樓價已不可能不從水平向下調整。我以這麼簡單的推論去預期政府的措施有效，卻被標籤為「梁粉」，難道要我學某些傳媒那樣，為了反對梁振英，不但公器私用，而且不惜利用讀者的資金去作反梁的「炮灰」？這對得起讀者嗎？

我其實並不贊成梁振英不斷增加各式印花費的措施，因為這會妨礙市場的正常運作，我只是基於事實指出措施會有效吧了。想不到我的獨立思考竟不容於反梁陣營，硬要扣我「梁粉」帽子，以令人們對我的意見戴上有色眼鏡，不再參考我觀察。

我相信，反梁陣營之所以要把這些措施說成無效，目的就是要逼梁振英一再出招，並且不斷加辣，最終出錯招把樓市「辣死」。現在看來，梁振英已中了反對派的圈套；只可惜香港人也得為此而付出代價。

剛推出的雙倍印花費，已如壓垮駱駝的最後一根稻草，本身重量不多，但因為駱駝原先已背負了不少重量，只需增加少少已超越了臨界綫。我相信，本港樓市的情緒已經逆轉，發展商紛紛減價，就是市況轉淡的先兆。