am730 (C觀點A10, 2013.05.08)

鳴謝施永青先生給予轉載

自從今年2月政府推出雙倍印花費之後，樓價從高位回落，跌幅已近5%，相信趨勢還會持續。有關高官對此表示欣慰，認為政府的房屋政策已初見成效。

無疑，近期社會輿論確常以樓價的起跌作為衡量房策是否有效的指標，而政府自己亦擺明態度，希望阻止樓價持續上升。官員為此感到欣慰，可以理解。

然而，政府房屋政策的根本目的，應是幫助更多的人置業，並改善香港人的整體居住環境，而非單純是樓價下跌。如果從這個角度去看，現時的房屋政策就很難說已見成效。

樓價回落，當然有助首次置業者入市。這是從負擔能力的角度來看，所得出的結論，但樓宇是一種帶有投資性質的商品，而非純粹消耗性的商品，價格下跌一旦成為一種趨勢，反會阻嚇市民置業。八萬五年代，樓價跌到比現時的居屋更容易負擔，但偏偏大家都不願意入市。日前新居屋綠悠雅苑揀樓，就有很多抽中好籌的人也放棄。可見即使對用家來說，投資價值也是一項重要的考慮。

現時政府透過猛增印花稅去遏抑樓價的政策，嚴重地妨礙各式買家入市，實質上破壞了買樓的投資價值。當買家知悉，原來自己買入物業後，政府可以隨便透過行政措施，去損害自己的業權，令自己擁有的物業突然少了很多銷售對象，因而賣不到原先應該可以賣到的價錢，買家一定會為此重新檢討他的投資決定。

大陸政府搞限購，對遏抑樓市的作用不太大，是因為大陸的資金沒有海外出路。但香港的資金可以在國際流通，沒有必要非買香港樓不可。那就讓香港人再嘗多一次，資金不願流入房地產市場的「好處」—樓價很低，但大家寧要錢，不要樓；而社會則消費不足，欠缺投資，生活質素普遍下降。

現時樓市的成交量，只及正常情況的三四成左右，市場缺乏必要的流動，資源的使用效益正受到破壞。計劃經濟就是因為缺乏流通，以至資源沒法落入最能有效使用資源的人的手裏，結果造成大量浪費。

過去，香港每年的物業成交量大約為樓宇總存量的8%，今年很有機會跌到不足5%。這表示換樓活動會大量減少。香港人大部分的居住環境都不太好，有換樓活動，他們才有機會遷往更好的居所。現在交投處於半停頓狀態，等如說改善環境的機會也隨之而減少。這是政府房屋政策想看到的結果嗎？

房屋問題牽涉的何止居住問題，它還影響着整個金融系統與經濟發展。現時社會一窩蜂地貶低投資地產的社會功能，甚至把地產投資者視作社會的罪人，以為一個沒有投資者的市場才是一個健康的市場。這種觀點過度偏頗，政府不應以這種觀點來制定房屋政策。