am730 (C觀點 M10, 2012.2.14)

鳴謝施永青先生給予轉載

春節過後，樓市有回暖跡象。中小型住宅的交投倍增，買家主要是用家；顯示目前的樓價，即使不靠炒家，也有一定的承接力。由此看來，自去年中開始的樓市調整，至今已告一個段落。暫時不會作進一步的回落，用家入市將更具信心。

很多人都把這次樓市調整，看成是SSD——額外印花稅的效果。其實SSD是前年年底開始實施的，但去年上半年樓價依然升過不停，反映SSD只能令投資者增加持貨時間，卻不足以令樓價下隆。去年下半年樓價回落，主要是因為歐債危機，SSD並非主導因素。

歐債危機對本港的經濟影響不大，GDP增長仍達5%，失業率低見3.3%，工資普遍上升。本來，在這種經濟環境下，樓市很難獨自衰退；但由於歐債危機對股市衝擊很大，恒指一度跌了三成，投資者誠惶誠恐，因而對樓市也採取觀望態度。

然而，這種外來的衝擊，雖然成功阻嚇了新買家入市，但未能令投資者大量拋售手上的物業，亦未能令小業主放棄自住改為租樓。所以，去年下半年樓價雖出現調整，但跌勢不急，幅度只有5%左右。

經過半年多來的交投淡靜，市場上其實已積累了不少有實際需要的用家。他們眼見股市又再回升，擔心樓市亦會恢復動力，於是決定趁早入市。若然中國的經濟證明可以軟着陸，他們入市的積極性將會進一步提高。

在這種情勢下，SSD的遏抑樓市功能會很難發揮，甚至起反作用。SSD只能阻嚇實力不足的炒家入市，但對於用家與長綫投資者則作用不大。只要經濟前景樂觀，用家與長綫投資者依然會積極入市，所以在有SSD的情況下，樓價一樣會升會跌，只是交投量少一點吧了。

不過，SSD會使樓宇落入用家與實力投資者手上；他們買入之後，就不會輕易賣出來，令市場上的盤源減少，樓市上升起來，步速反會更快。在未有SSD的時候，市場上的確存在着一批短綫炒家。他們會看準時機，先用家一步入市，但他們不大貪，大部分只想做confirmor，玩「薄cut」，即賺到少少就走，不想完成合約，做契上身。正是因為市場上這些「薄cut」盤，造成對其他賣盤的競爭，樓價才不至升得太急。

一般而言，業主自住或沒有租約的賣盤，訂價都不會低，因為賣家進可攻，退可守；只有那些成交期迫近的confirmor盤，才願意略低於市價出售。現在市場上缺乏讓炒家「薄cut」的機制，投資者買入後，只能長期持有，市場上流轉的次數便會減少，新買家就更難找到入市機會。